五批次土拍中，经过63轮拉锯战，上海城投最终以19.3亿元总价竞得虹口瑞虹地块，成交楼板价约10.85万元/正常米，溢价率35.63%。

这个扫尾若干有些出乎阛阓料念念。

参与竞拍的12家房企中，既有招商、华润这样的央企巨头，也有绿城、金茂这样的家具型选手。最终胜出的，却是近几年在地皮阛阓并不算激进的上海城投。

在土拍阛阓，城投公司多会承担托底的脚色，如斯高溢价拿地并不常见。

楼板价固然略低于不辽远的金茂璞元（11.75万/㎡），但接头到区位要求稍弱、地块鸿沟更小，二者骨子地皮价值基本处于统一水平。

但要是把视角从名目转向企业，这场土拍的逻辑就变得了了起来。

必须补仓

2025年9月，上海城投集团迎来一次要道的东谈主事转机。

历久深耕浦东、曾任上海建工党委布告、董事长的杭迎伟，认真接任上海城投集团党委布告、董事长。

不管是在上海建工时间参与的宽绰首要工程设立，已经其历久扎根浦东积蓄的资源与教化，王人让他对上海城市设备有着深远集结。

但杭迎伟接办的，并不是一个处于上涨周期的城投。

2024年8月，时任上海城投集团党委布告、董事长蒋曙杰因涉嫌严重非法违法给与审稽查望。几个月后，城投原副总裁胡欣又因涉嫌纳贿被逮捕。

两位中枢高管接踵出过后，上海城投参加转机期。

关于刚刚执掌上海城投不久的杭迎伟来说，这场土拍不是一齐取舍题，而是一齐必答题。

往常几年，城投多个名目连接参加拜托周期，露香园、虹盛里、青溪云邸、璟云里等名目执续结转，地皮储备延续耗尽。

行动2025年末，城投控股待设备地皮储备计容建筑面积已不及70万正常米。

与此同期，城投刚刚交出了一份并不放肆的一季报，期内营业收入8.53亿元，同比下滑63.55%；利润总数890.53万元，同比大降89.33%；归母净利润726.65万元，同比减少69.2%。

功绩的大幅下滑，恰是由于房产名目拜托结转较上年同期减少。

上海城投旗下几个在售名目中，仅露香园去化还算优质，亦然功绩孝敬的迫切开头，但销售进度已参加尾声。

利润下滑影响的是当下，储备不及影响的是畴昔。今天少拿一块地，影响的可能是畴昔三到五年的营收和利润。

新到任的杭迎伟需要给阛阓一个新的预期，为畴昔几年储备新的利润开头。

而瑞虹这样的中枢区住宅地块，卖一块少一块，资金压力不大、也有一定的利润空间，城投莫得太多错过它的原理。

瑞虹要有洋房了

地块的区位要求无需多言。

东侧是纯属的瑞虹天下商圈，邻近有太阳宫、月亮湾等买卖配套；交通则有4号线临平路站与10号线邮电新村站。

但也有些好意思中不及。

最初是鸿沟太小。

关于如今的改善阛阓来说，家具竞争早已从户型竞争升级为社区竞争。大型园林、会所空间、全球步履场景，王人是高端名场所迫切构成部分，而这些碰巧需要鸿沟四肢支执。

受限于地块面积，皇冠·app官方站入口-Royal皇冠(中国)瑞虹地块难以容纳丰富配套，也难以造成鸿沟化社区氛围。

另外，地块曾存在重金属欺侮，虽已诞生达标，但历史欺侮问题可能激发购房者感情恐惧，需通过营销和透明化线路来缓解，加多阛阓实施难度。

按照面前地皮老本测算，畴昔名目售价莽撞率要达到15万/㎡以上。

璞元的热销印证了瑞虹板块的购买力，但大户型的去化速率一般，也反应出高总价阛阓承载力有限。因此，这块地不会走大户型阶梯。

120-160㎡的改善家具更适合阛阓需求，既能够邻接瑞虹业主的置换升级需求，也能够诱骗北外滩及邻近区域的改善客群。

接头到地块南侧网络沙泾港生态廊谈，南侧限高40米、北侧限高80米，畴昔名目最有可能选拔前排洋房、后排高层的布局样子，通过不同家具组合齐全货值最大化。

事实上，瑞虹发展这样多年，一直以高密度设备为主，确切酷好酷好上的洋房家具并未几见。从这个角度看皇冠·app官方站入口-Royal皇冠(中国)，这块地有契机创造一些新的念念象空间。

不外，关于杭迎伟来说，确切的挑战是如何作念好这块地。

往常几年，阛阓关于城投最大的质疑从来不是资金实力，而是家具才气和设备效果。

瑞虹这块地，恰是杭迎伟用来评释我方的第一仗。

隐形赢家

比较城投的志在必得，金茂则显得安宁得多。

这块地北侧紧邻金茂璞元。关于任何设备商而言，家门口出现一块住宅用地，王人意味着畴昔将迎来新的竞争敌手。

但与其他房企不同的是，金茂对这块地并不存在非拿弗成的需求。拿下地块，不错造成区域联动；拿不到，也不会影响璞元既定的销售想象。

扫数这个词竞价历程中，金茂长久保执跟价姿态，进退有度。尤其到了后半程，当地价冉冉靠拢阛阓预期上限时，金茂涨价彰着趋于严慎。

关于金茂来说，最理念念的扫尾是让别东谈主高价补仓。

地价越高，畴昔名目利润空间越薄；拿地企业实力越弱，对璞元造成的挟制越小。

最终扫尾如金茂所愿，地价被推至高位，金茂莫得承担资金压力，而终末胜出的又是城投。

比较招商、华润、绿城这样的阛阓化设备商，城投在家具翻新、设备效果和营销才气方面王人相对保守。畴昔即便名目入市，对璞元造成的压力也会彰着小于其他头部房企。

从这个角度看，金茂固然莫得顺利拿地，但却完成了一场近乎无缺的计策严防。